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家造りとお金の話・・・17・・・本体以外の工事

たとえば「仮設工事」とか別途工事・諸費用など

別途工事・・・この中で程度の差こそあれ必ず発生するのは
「外部給水・排水工事」「外部電気引き込み」

家造りは基本的に現場ごとに条件が異なるもの。

道路が狭くて小さな車しかは入れない場合は・・・小運搬が発生します。
材料を小分けにして現場に搬入する・広い土地を一時借用することや、
運搬にかかる人件費などを見込んでおきます。

車社会ですから、工事車両の問題や駐車スペースの確保、

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仮設工事
「工事用の仮設足場」「仮設トイレ等の保安・衛生」にかかわる費用、
「架設電線の保護費用」
土地によって発生する「道路・敷地の鉄板の敷設養生費用」
そして「現場の安全確保の人件費」等々。

捉え方が、難しいのですがこれらは一般的に言われる
「坪●●」には含まれていない。

家造りとお金の話・・16外部給水・排水工事と雨水処理

「外部給水排水工事・雨水排水工事」

上下水工事も、建てる場所や道路条件で工事費が大きく異なります。
敷地にこれらの引き込みがなく、全面道路が交通量も多く
道路幅員も広い場合はびっくりするほどの費用が必要(200万以上も・・・)なケースもあります。

また、同じ道路に面していても下水本管や水道の本管の埋設場所に近いか
遠いかといった問題そして舗装の切り取りと復旧工事費は道路の内容で変わります。

それだけに、ある程度プランが固まれば業者から見積もりを取り寄せ
資金計画に組み込む必要があります。

(市街化調整区域で下水がない場合は、建物規模に応じた合併浄化槽を設置します。
この費用も同様に見積もりをしておきます。
本下水が道路にありそれを利用できる場合は下水分担金がかかりますが、
敷地の面積で費用が異なってきます)

建て替えや分譲地では敷地内に水道や下水が引き込まれているので、
あまり大きな費用にはなりませんが、見積もりは取り寄せておきます。

それと市町村によって指導が異なるのが「雨水排水」の取り扱いです。
敷地内処理・本下水に接続・雨水の浸透枡・・トレンチの設置等々、
それによってそうとうな費用が発生しますので、
これもあらかじめ水道業者に確認しておく必要がありますね。

道路位置指定道路に面している土地に家を建てる場合は、
ガスや水道・下水の道路からの引き込みには、
その道路を所有している人の同意が必要になります。

こうした手続きは、業者ではなくそこにこれから居住する人が
挨拶をしながら署名捺印を
もらってくることになります。

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練馬・ただいま工事中

敷地と周囲の環境は一つ一つ異なるため、ほかでは・・・ということはあまり当てに出来ないのです。

家造りとお金の話・・・15 地盤補強

「地盤補強工事」

家を建てる大切な要素は家の建つ土地の地盤です。
(同じ地震でも、建つ場所によって揺れが異なる)

先祖代々、その土地に住み続けてきたなら、土地の素性も明らかでしょうが

造成・整地された土地は見た目は良くても、もとどんな土地だったのかわかりません。

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(縄文・弥生・古墳時代の埼玉県の様子で矢印は川越です。)

しかも平成になって全国で市町村の合併が続き、
昔からの土地名が消えてしまいました。。

市や町レベルだけでなく、字も変わりました。

昔からの大字、小字はその土地の成り立ちや地形、
特徴をわかりやすく表していたのですが
なんともはや、まったくそんな由来など関係ない
画一的な新地名が続々と登場しています。

当社の所在地は地名変更前は「大字大袋新田字味噌塚」

小字の味噌塚はなんだかさっぱりわかりませんが
「大袋新田」はなんとなくわかります。

それが今は「かし野台」・・・この地名の由来はなんのことやらさっぱり?。

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16号に面した当社から50メートル北に行くと
「急激な崖地になっています」

そこから先は入間川に向かってなだらかな畑や田んぼが・・・・
これらは、つぶされてさまざまな住宅が建ち並んでいます。

地盤調査の結果、地盤補強が増えていると書きましたが、
これは調査方法の問題とともに、
今までなら家を建てることのなかった場所に
家が建てられるようになったことも
原因しているのです。

地盤が軟弱となれば、その建物にあわせて適切な補強が必要になります。

一般的に40坪前後の住宅で補強が発生すると
補強内容にもよりますが「100万」は
覚悟するようです。

それだけに、正しい調査が求められているのです。
建築前に、早めに調査を入れて地盤内容を確認することをお勧めします。
(ハウスメーカの調査結果は正直言ってあてになりませんが・・・)

これは諸費用同様に、本体金額を決める大切な要素なのです。
建て替えの場合は、解体後の調査になりますが
そのときにはすでに、本体の金額は確定しているわけですから
「だめなら追加予算と覚悟する」必要が出てきます。

家造りとお金の話・・・14 解体工事

家と別途費用と別途工事は
お城本体と外堀・内堀に相当します。

外堀とは『諸費用』です。

なかでも、消費税はそれだけで金額が張るので
上限総予算を消費税込みで設定するなら
まず最初に差し引いておくことです。

そして、諸費用がある程度算出できたら

*別途工事費を配分していきます。

別途工事費は、家ごとに異なるため
誰かの予算配分が参考になるかといえばなりません。

「解体費用」
更地に建てるのか、建替えるのか・・・解体費用が発生するかしないかで、
別途工事予算が大幅に変わります。
具体的には、建物の大きさ、構造、どこまで解体するのか・・・
この解体範囲でびっくりするくらい費用に差が発生するのです。
最近解体した二棟は「重量鉄骨3階建て」
              その解体費用は370万円と420万円でした。
RCと鉄骨の家は木造に比べて高くつくようです。

木造住宅でも2x4工法は解体費用が高くなります。

これは、2x4工法は解体するのに木造に比べて手間がかかることが原因です。

(余談ですが家具や家電製品などを、この際だからと置いていってしまう人もいますが、
解体業者は原則的にこの処分はしてくれません。
トラブルなく気持ちよく工事をするのなら事前に相談することをお勧めします。)

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木造二階建て解体現場

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重量鉄骨3階建て解体現場
上記の問題も含めて解体業者はどこも同じかというと、
私の経験ではかなり異なってきます。

当社のモデルハウスの解体時にいつも使っている業者だけでなく
試しに四社から見積もりを、してもらいました。

最大金額と最低金額では140万もの価格差がありました。
ちなみに、一番安かったのはいつもの業者さんでした。

ほかの解体現場でその業者さんに解体に関して話を聞くと・・・・
                      本音でしょう「ブツブツ、なんていっても壊れない。」
壊すのが普通のモデルハウス。
「なのに100年も使えるような丈夫な基礎を作るなんて信じられないよ・・・」
とボヤイテいました。

坪数や構造だけではありません。
解体業者からすると1980年ごろまでの木造住宅が一番楽。
鉄筋の入っていない基礎は、簡単に壊せるし廃材処理も安く済むそうです

ただし、和室の多い家は畳の処分が高いので
同じ大きさの家でも解体費用に差があります。

解体と言っても建物によって差が有り、
業者によっても解体費用や処分の仕方に品質差が。
どうせ壊すのだから「安ければ」と考えないほうが良いと思います。

あと、解体費用に大きくかかわるのが「接道」です。
車や重機の入れない敷地の解体は人手が便りです。
手間がかかれば解体金額も高くなる・・のです。

*そして・・・アスベストも高くなる要素です。

家造りとお金の話・・・13 予算組立て

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建築予算総額。

総建築費を3000万円とすると、(自己資金1000万・銀行借入2000万)

ここでは多少の誤差を気にせずに資金の割り振りをしてみましょう。

消費税は現在は8%ですから「240万円」・・・10%になると「300万円」
・今は8%を採用します。・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・残金2760万円
・ローン費用等は抵当権設定・火災保険などは考えず「60万円」・・・・・・残金2700万円

・地盤調査・保証料「15万円」・・調査機関によって多少の金額差はあります。

・構造計算費用+構造図「30万円」・・・耐震等級3の最高レベルの家には必須です。

・建築確認申請+手数料「30万円」・・・建物の大きさや建築地によって費用も異なり、
                        それ以外の申請も必要になるため要注意です。 
・水道市納金20㎜「20万」

・設計及び設計管理料140㎡の建物として「140万円」 

住宅の基本設計、実施設計、設計監理など。

ハウスメーカーなどは工事費に含めていて設計料は要りませんなどという場合もあるが、
            形は変わっても入っていると考えたほうが良い。

もちろん設計料の設定は会社によってまちまちです。

設計事務所に頼むときは、目安としては本体工事+別途工事費の10%程度が普通。

ということは、250万円が設計料???

・引越し費用「40万円」
・印紙代等「5万円」
ここまでの上記小計は「262万円」
ここまでの諸費用合計は「562万円』・・・・・残金は「2438万円」

こうして導き出していく方法がお勧めですが、一般的には逆の方法が主流です。

そこに予算がオーバーしてしまう必然性があるわけです。
事例はこうです。
本体工事費を設定して・・・仮に2200万円(40坪の家×坪55万円として)

別途工事は本体工事費の20%・・・440万円

設計料は本体工事費+別途工事費の10%・・・264万円

諸費用は同じく5~8%・・・ここは8%として・・・・211万円
ここまでの合計は・・・・3115万円

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これに・・・消費税8%と考えると
必要な総資金は「3365万円」になります。

これでは予算オーバーということもあるので
「諸費用や別途工事をまず洗い出して」
それから本体工事に使える予算を明確にする必要があるわけです。