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家造りとお金の話・・・12

本体工事費に含む・・・どこまでなの。

ホームページや広告などで
「坪●●万円~」または「本体価格●●千万円」と
価格を前面に出している会社は結構多いのですが、
坪●●万といっている会社は
その計算の根拠となっている住宅の面積が大きい家を基にしている。

一方、総額を提示している会社の場合は
それと反対に小さな住宅を元に総額表示をします。

昔のように、企画プランをそのまま建てるならともかく
自分のオリジナルで造る注文住宅はこうした価格は参考になりませんし、
そんな甘い言葉でつられないほうが良いと思います。

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家づくりを検討している人に、私がいつもお話しさせていただいているのは・・・

本体に含むかどうかが問題ではなく、
計画のあり方、それも総資金から捉える発想です。

外堀を埋める・・・諸費用+別途工事を総資金から差し引いたのが「本体工事」です。

諸費用としてハッキリしているのは、当社なら
印紙代、ローン費用や登記関係の費用、
上下水道負担金や引越しなどの費用があります。

それ以外には、設計費用、建築確認申請の手数料、
構造計算・構造設計の費用、地盤調査と保証保険料、等があります。
もちろん、消費税もね・・・

これらは、建物の坪価格に含まれない項目の集まりで
集計してみると、結構な金額になります。

家造りとお金の話・・・11 想定外・・崖地・擁壁

同じように「擁壁」の問題で、基礎そのものを、全面的に
計画修正した現場…

前面道路は、崖地に接していて
ノリ面が崩れないように玉石で造られた擁壁があります。

これが現在の崖地条例に引っかかりました。

普通なら崖地の擁壁を直すのが筋だと思うでしょう。

しかし、建築主の責任でこの条例に

適合しないと、建築許可はおりません。

敷地が広ければ、崖との距離を取ることで対応できまいが

そんな余裕は、建築する敷地にはありません。

そこで、三メートル近くの深さまで基礎をもぐらせて、

建物が、崖地が崩れても落下しないようにしました。

これも大工事で、費用も半端ではありません。

崖地に隣接する場所に建てる場合は、
こんなケースも、想定しておくと良いと思います。

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余分なお金はかかりましたが、

ものは考えようで自然災害が頻発している現在
これで安全が確保できると思えば・・・ですね。

家造りとお金の話・・・10 想定外・・崖地・擁壁

昔は良かった・・・けれど・・・

年寄り達の繰言ではありませんが、
建築にもこんな話しがざらにあります。

既存不適格・・・増築などの場合に増築部分以外の場所も
現在の法律に適合するようにしなさいとか言われることがあります。

昔なら・・・何時ごろかはわかりませんが・・良かった。
けれど現在の法律では許可にならないのです。

それが、たいしたお金もかからずに出来るならともかく
大きな費用となると資金計画が根本的に狂ってきます。

例えば「崖地」に隣接する敷地で現実にあったこと。

四メートルの擁壁の上に建っていたS氏の住宅は
著名なハウスメーカーで20年以上前に建てました。

今回それを売却して、駅に近い土地を購入・新築することにしたのですが、
売却に当たって
その擁壁が問題になったのです。

二十年前はOK・・けれど現在は法的に適合しないとわかり、
改めて壊して造り直すことになってしまいました。

これにかかった費用は300万以上。
手取額はその分減少です。

家造りとお金の話・・・9 セカンドオピニオン・・

総建築費を組み立てるにあたって、建物本体以外に

費用を見込んでおく必要があります。

例えば、総予算を3000万円とするならば

ザックリですが「25%~・・」といったところでしょうか。

その中に消費税も入るわけで、この比率はますます高くなることはあっても

少なくなることはなさそうですね。

さて、今回ご紹介するのは「セカンドオピニオン」です。

家づくりの経験は、ほとんどの人が初めて。

今回で2度目だよ…なんていう人も昔の話で今から建てる家の

参考にはなりません。

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ハウスメーカーのいうことは・・・他社と比べたら・・

建築費は適正なの・・もっと他に良い選択肢は・・・

健康にこだわっているのに、これで大丈夫?

心配し始めると、次から次へと不安が出てきます。

そこで、ニュートラルな立場で相談に乗ってくれる

家づくりの「目利き」・・セカンドオピニオンがいたらいいのにと、思います。

実は、私もある現場で「地盤調査結果」に疑問を持ち、

セカンドオピニオンに再調査を依頼しました。

その結果は、補強は不要となり「120万」以上の費用が

削減できたのです。

私自身も、メールで様々な相談をされることがあります。

その質問に上手にこたえられるかどうかは

「質問が明確」であることです。

あなたも、セカンドオピニオンを探して相談してみたら

悩みが解決するかもしれませんよ。

家造りとお金の話・・・8 地盤調査で予算が・・

一般的には

本体工事費は契約時・着工時・棟上げ時・完成引渡し時・・・

この四分割で支払い割合

金額の割り振りは会社によって結構違っています。

別途工事や諸費用などは原則的に、費用が発生したときに支払う。

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資金計画書例

これらについても、後ほど詳しくお知らせします。

家づくりをするときに、最初に行う「地盤調査」

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どうかな、大丈夫だと良いが…建築業者も施主も不安です。

資金計画書に予定で記入しておくほうが良いか?

現場ごとに考えてしまいます。現実はシビアに・・・
(これは、ある程度最初から総予算の割り振りに組み込んで置くようにしています。)

地盤が悪ければ「地盤改良や地盤補強」

また構造の再検討が必要なこともあり

費用は100万円単位で発生します。

それ以外にも
建築確認の段階でも、想定外の問題に遭遇することも出てきます。

あんなこと、こんなこと
そんなのプロなら事前にわかるはずだ・・・そうありたいけれど無理です。

少し脱線しますが、次回は最近遭遇した想定外の費用がかかった事例を
いくつか取り上げてみます。